Цены на недвижимость растут и купить жилье все сложнее

Давайте представим свою старость

Итак, будущее, вам 70 лет и вы по-прежнему живете в арендованном жилье. Пенсия или сбережения — мизерные, поэтому вы, конечно же, подрабатываете. Но в 70 лет сложно работать много, так что зарплата у вас тоже небольшая. Этого не хватает, чтобы снимать дом или квартиру целиком, и вы арендуете… комнату.

В идеале соседи — это плюс-минус ваши ровесники, с похожими потребностями и жизненным опытом. А если не очень повезло, то вы живете со студентами, которые часто съезжают и засиживаются по ночам.

На самом деле, это не фантазия — такая жизнь уже стала реальностью для части пенсионеров в Испании. Это страна, которая наиболее остро переживает жилищный кризис. С тех пор как почти 20 лет назад в Испании лопнул пузырь на рынке недвижимостиСитуация, когда цены на жилье растут намного быстрее, чем реальная экономика. Рост цен подпитывает сам себя: люди покупают недвижимость не как жилье, а как инвестицию, потому что ожидают дальнейшего роста цен и хотят заработать. В Испании пузырь начался в 1997 году. Банки активно выдавали ипотеки, без подтверждения доходов, сами находили поручителей. Банки ожидали, что если заемщик не сможет платить, они ничего не потеряют и просто продадут недвижимость, ведь цены продолжали расти. С 1997 по 2007 цены на жилье выросли почти на 200%. В стране был строительный бум. К середине нулевых предложение превысило спрос. Мировой финансовый кризис 2008 перекрыл финансирование для банков, выросли ставки по ипотеке, люди перестали справляться с платежами. Сотни тысяч людей прошли через выселение, остались без жилья и с долгами., покупка жилья стала недоступной для огромного количества людей: если до кризиса человеку требовалось для этого четыре годовые зарплаты, то сейчас нужно больше семи.

Из-за этого выросла популярность аренды. В крупных городах страны 45-53% людей, снимающих жилье — это люди в возрастной группе 35-64 лет, и арендаторы становятся все старше и старше. То, с чем Испания сталкивается уже сейчас, в будущем может стать реальностью для большинства стран.

В России помимо того, что цены на жилье продолжают расти, а реальные доходы россиян — снижаться, еще и ипотека превратилась в роскошь.

Пожизненная аренда и старость с соседями по квартире — это не единственное, что может происходить в будущем из-за недоступности жилья. А что еще?

Многопоколенческие домохозяйства. Возможно, мы всю жизнь проживем вместе со своими детьми и внуками, если они у нас будут.

Высокие цены вынудят нас вернуться к модели, где два-три поколения семьи живут в одном доме по необходимости, а не по выбору, независимо от того, собственное это жилье или арендованное.

Уже сейчас дети все позже съезжают из родительского дома. В 2023 году в медиа обсуждали новость из Италии, где женщине пришлось выселять своих взрослых детей из дома через суд. Это спровоцировало обсуждения о том, почему европейцы так долго живут с родителями. Но на самом деле это общемировая тенденция, и Россия в этом не слишком отличается от стран ЕС: и там, и там в среднем дети съезжают из родительского дома в 26 лет.

В России эту тему не изучают слишком пристально, но два разных опроса показали, что и во взрослом возрасте с пожилыми родителями живет примерно каждый пятый россиян — как в одиночку, так и уже с собственной семьей.

Геттоизация пожилых. Возможно, как бедные пенсионеры без жилья и с низкими доходами, мы будем жить в районах с разваливающейся инфраструктурой.

Эти процессы тоже уже происходят: молодые уезжают из малых городов и сел в крупные, где больше возможностей, остаются пожилые. У них нет доступа к нормальной инфраструктуре, и речь не только о воде и электричестве. В российских деревнях просто нет медицинских услуг — медпункты закрыты в рамках «оптимизации здравоохранения», до ближайших больниц приходится ездить за десятки километров.

Однако то же самое происходит и с городами: под угрозой исчезновения находятся 129 населенных пунктов. И в целом больше 700 городов по всей стране, включая областные центры, усыхают и теряют население. Там тоже будут оставаться пожилые, менее платежеспособные люди, которые не смогут генерировать достаточно налогов, и инфраструктура вокруг них придет в упадок.

Если жилищный кризис продолжится, это может начать происходить и с отдельными районами в крупных городах. В будущем из-за повышения арендной платы в принципе создастся ситуация, что пожилые арендаторы — то есть будущие мы — начнут переезжать в менее благополучные районы, потому что арендная плата в таких местах будет самой низкой.

Новые формы бездомности. Еще один, более печальный вариант нашей старости, когда пожилые люди, которые так и не смогли обзавестись жильем и у которых нет средств на аренду, будут жить в машинах, гаражах, неофициальных пристройках, заброшенных домах. И это тоже не фантазия, а реальность, которая постепенно подкрадывается.

Например, в России из-за высокой стоимости жилья в южных регионах развилось такое явление, как жизнь в гаражах — их буквально превращают в дома.

Арендная плата растет во многих странах, но особенно быстро и критично в Португалии. Пожилые люди здесь селятся в заброшенных домах, в грузовых контейнерах, которые обычно используют как строительные бытовки — и живут так годами.

Классическую бездомность тоже никто не отменял. Например, в США в штате Калифорния цены на недвижимость и аренду тоже растут чрезвычайно быстро — и мы уже сейчас можем видеть, к чему это приводит пенсионеров. Больше половины пожилых арендаторов с трудом могут оплатить жилье, а люди старше 55 лет — самая быстрорастущая категория бездомных в этом штате.

Кто виноват в том, что жилье становится недоступным?

Очевидно, проблема в том, что цены на недвижимость растут слишком быстро, а наши доходы — слишком медленно или не растут вообще. Но почему это происходит?

Для России большую часть изменений спровоцировало вторжение в Украину. Во-первых, власть перестраивает экономику под военные нужды и все больше бюджетных средств направляет на войну.

По теме:

В России производство массово сокращается, а заводы переходят на четырехдневную рабочую неделю

Наступил промышленный кризис?

Саша Листратов

Во-вторых, сколько бы российское правительство не уверяло нас в обратном, санкции сильно повлияли на экономику. Они разорвали привычные цепочки поставок, производители выстраивали новые маршруты, искали посредников, обходные схемы — все это увеличило себестоимость товаров, в том числе — товаров для строительства.

Еще одно последствие войны — ослабление рубля. Даже если товар производят в стране, многие компоненты и материалы импортные, и это тоже увеличивает стоимость.

Как итог — галопирующие цены на жилье. Но ведь все это влияет не только на стоимость квартир, обычные расходы тоже растут: дорожает еда, коммунальные услуги, лекарства. Люди становятся беднее, а значит, жилье — все недоступнее.

Квартиру или дом и раньше было непросто купить на собственные средства, но сейчас без ипотеки это просто невозможно. Например, в 2024 году людям из городов-миллионников понадобилось бы 70 средних зарплат, чтобы купить однокомнатную квартиру.

Однако чтобы сдержать инфляцию, вызванную войной, Центробанк уже несколько лет поднимает ставки по кредитам и ипотекам. И что в итоге? С одной стороны, это делает недвижимость еще дороже, так как застройщики сейчас тоже строят в кредит, а не на свои средства или деньги дольщиков. С другой — для обычных россиян ипотека на покупку этого жилья стала просто недоступной: если в 2014 году ставки по ипотеке были в районе 13-15%, и тогда они считались очень высокими, то в начале 2026 года они держатся на уровне примерно 21%. В 2025 году в российских городах-миллионниках 68% жилья в новостройках остается нераспроданным.

Однако мы видим, что недоступное жилье — проблема не только для России. Кризис жилья затронул как минимум 40 стран за последние 50 лет, причем за последние шесть лет ситуация резко ухудшилась.

Дом мы вряд сможем позволить, но ваша поддержка помогает нам работать!

Оформите разовое или ежемесячное пожертвование.

Во многих странах крупные инвесторы массово скупают жилье и вытесняют первичных покупателей — обычных людей. Это особенно тяжелая проблема для столиц и больших городов с развитой инфраструктурой. Например, в Канаде в крупных городах 50% нового жилья принадлежит именно инвесторам. То же самое происходит в европейских столицах, в мегаполисах Китая и других азиатских стран.

Инвесторы, которые зарабатывают на массовой сдаче в аренду, сильно искажают цены в свою пользу. Типичный пример: в Атланте одна из корпораций, владеющих недвижимостью, за год повысила среднюю арендную плату аж на 7%, превышая нормальный рост цен. Но такие спекуляции, когда ты владеешь тысячами квартир, неизбежно влияют и на стоимость аренды вокруг — ведь все остальные арендодатели затем тоже поднимают цены. И это не единичный случай, а стандартная практика.

Помимо этого, корпоративные арендодатели могут вводить различные дополнительные сборы: за управление коммунальными платежами, за интернет и технологии умного дома, от которых нельзя отказаться. Еще они гораздо чаще произвольно выселяют арендаторов, чем мелкие домовладельцы. То есть, они буквально делают рынок аренды намного хуже для обычных квартиросъемщиков. Защитить арендаторов могут только законы, но далеко не везде они на стороне обычных людей.

Пока одни зарабатывают на аренде, другие крупные инвесторы массово скупают жилье и держат его пустым, пока цены снова не поднимутся — чтобы потом продать дороже.

Что делать, чтобы в старости мы не оказались бездомными?

Уже сейчас люди ищут индивидуальные решения. Например, некоторые переезжают в более маленькие города, чтобы спастись от высоких цен мегаполисов. В некоторых странах власти даже пытаются стимулировать покупку жилья в умирающих регионах. Так делают в Италии, устраивая акции по типу «Дом за 1 евро» или выплаты за переезд в деревню. Конечно, у таких предложений есть много подводных камней, например, дома продают в плохом или даже аварийном состоянии, а владельцы после покупки обязаны восстановить здание в определенные сроки. Но и запускают такие акции именно для того, чтобы привлекать внимание к тому, что в небольших населенных пунктах существует недорогое жилье.

Очевидно, в таких регионах есть проблемы с инфраструктурой, но возможно, массовые переезды будут стимулировать ее развитие. Ирония в том, что тогда там снова поднимется стоимость жизни, придут крупные инвесторы — и кризис повторится.

По теме:

«Мне 24 и я думаю о пенсии»

Разбираемся, как демографический кризис влияет на наши финансы

Видео-отдел DOXA

По сути, независимо от страны и ее индивидуальных условий, основная проблема везде одна та же: жилье из места для жизни превратилось в финансовый инструмент для извлечения прибыли. Доступ к нему перестает восприниматься как базовая потребность, и такая система оставляет миллионы семей бездомными или в состоянии нестабильности.

Необходимы законы, которые сделают невыгодной спекуляцию на недвижимости. В некоторых странах власти пытаются вернуть на рынок «инвестиционное» жилье. Например то, которое держат только чтобы сдавать в аренду в туристический сезон или просто оставляют пустым, чтобы продать, когда вырастут цены на недвижимость

Во Франции, чтобы увеличить количество доступных домов и квартир, в 1999 году ввели налог на дополнительное жилье, которое владельцы держат пустым. Благодаря этому 13% «инвестиционных» зданий вернулись на рынок и стали для кого-то домом. Похожие решения принимали в разное время и в других государствах, где с доступностью жилья большие проблемы.В некоторых странах, особенно в крупных городах, необходимы ограничения для корпоративных арендодателей, которые владеют тысячами домов и квартир.Например, в Великобритании арендодатели обязаны держать залог за жилье на специальном вкладе, они не могут его просто потратить и отказаться возвращать без причины. В законе прописан целый список того, за что из залога могут удерживать суммы, а за что — нет.

В Германии есть защита от внезапного выселения: арендодатель не может выселить жильцов без уважительных причин, прописанных в законе. И уведомить жильцов о выселении нужно как минимум за три месяца, чтобы они могли найти за это время другой вариант.

В некоторых странах, например во Франции, в Нидерландах, в Китае существуют разные ограничения на повышение арендной платы: ее нельзя произвольно поднимать выше определенного процента. Для сравнения: в России практически нет специального законодательства для арендаторов жилья. Подавляющая часть рынка аренды вообще находится в теневом секторе, то есть, у большинства жильцов нет никакой защиты.

Почему жилищный кризис — не просто временная проблема

Сейчас многие государства вкладываются именно в коммерческое жилье, предлагают субсидии и прочие выгоды крупным инвесторам, в то время как финансирование доступного жилья остается недостаточным. Что с этим делать?

Например, в Сан-Франциско в ответ на жилищный кризис власти создали трастовый фонд, который нужен исключительно для строительства и сохранения социального жилья. Его наполняют не разовыми дотациями, а постоянными источниками доходов, например — налогами и сборами с коммерческих застройщиков. Затем из этого фонда деньги направляют некоммерческим организациям, которые восстанавливают ветхие здания или строят новое жилье, но потом обязаны продавать его по доступным ценам, а не по рыночным.

Еще существуют общественные земельные трасты. Как это работает? Благодаря государственным или частным инвестициям, организация получает землю в бессрочное владение, навсегда. За такой землей закрепляются определенные ограничения: по закону ее нельзя продать по рыночным ценам, а использовать ее можно только для строительства доступного жилья. Когда человек покупает дом на земле траста, он подписывает долгосрочный договор аренды — обычно на 99 лет, но с автоматическим продлением. То есть, жилец владеет домом или квартирой, но земля остается в трасте. У жилья на такой земле тоже есть свои ограничения, например, на перепродажу. То есть, купить подешевле, а продать по завышенной цене такое жилье юридически невозможно.

Но для создания таких трастов необходимо государственное участие. Например, вместо того, чтобы продать землю какому-нибудь застройщику, государство передает ее некоммерческой организации или выделяет субсидии на выкуп.

Описанные выше способы отлично подходят в качестве переходного периода к альтернативным системам, в которых жилье будет в государственной или общественной собственности, а главным приоритетом станет защита жителей от выселения.

Например, такую модель построили в Сингапуре. Они и ограничили спекуляции на недвижимости, и радикально увеличили количество доступного жилья. В 1960 году в Сингапуре был масштабный жилищный кризис, люди жили в трущобах и самостроях. Власти создали единое агентство, которое отвечало за строительство государственной собственности, направили туда финансирование и за десять лет возвели достаточно зданий, чтобы обеспечить жильем большую часть населения. После этого они продолжали модернизировать и улучшать эту недвижимость. Сейчас почти 80% сингапурцев проживают именно в государственных квартирах.

Особенность сингапурской системы в том, что земля, на которой строят такое жилье, тоже принадлежит государству, поэтому ее цену не закладывают в стоимость. То есть, это работает примерно так же, как с общественными земельными трастами: жильцы платят только за недвижимость, а не за землю. Вторая особенность в том, что люди могут купить эти квартиры на 99 лет, а после их смерти жилье возвращается государству. Это гарантирует, что оно не будет заброшено, не будет пустовать и разрушаться. Но как же тогда оставить собственность детям? Это возможно, но за это взимают большие налоги. Впрочем, в Сингапуре в этом нет необходимости, потому что взрослые дети, скорее всего, тоже будут владеть своим государственным жильем на 99 лет.

Государственная недвижимость стоит дешевле частной, поэтому ее может позволить себе большее количество людей, на ипотеку сингапурцы тратят около четверти своего дохода. Для сравнения, в России в тех регионах, где нет льготной ипотеки, люди отдают примерно половину своего дохода. В отдельных регионах ситуация совсем тяжелая: в Чечне, Дагестане, Ингушетии и в Ивановской области на ипотеку уходит более 70% зарплаты.

В Сингапуре закон позволяет людям использовать часть средств из своего пенсионного фонда, чтобы внести первоначальный взнос или делать ежемесячные платежи по ипотеке.

Чтобы сдержать превращение жилья в финансовый актив, власти Сингапура ввели дополнительные сборы до 30% при покупке второго и третьего жилья. Организации, которые хотят купить любую жилую недвижимость, должны платить еще больше дополнительных налогов — 65% от цены. Это делает массовую скупку жилья просто невыгодной. Хотя у этой системы, конечно, есть свои недостатки, тем не менее, Сингапур смог обеспечить жильем подавляющее большинство своего населения.

В 2025 году Евросоюз признал жилищный кризис серьезной проблемой, которая требует целенаправленных действий со стороны властей. Тогда же Еврокомиссия представила первый в истории план доступного жилья: они предложили и меры по борьбе с пустующим жильем, и со спекуляциями на рынке недвижимости, и законы для регулирования аренды. Теперь властям европейских стран предстоит договориться, готовы ли они вообще принять такой план. Не факт, что у них получится прийти к реально работающему соглашению: некоторые страны считают, что вмешиваться в работу рынка ни в коем случае нельзя.

Но возможно, благодаря этому обсуждению, в других странах тоже начнут обращать больше внимания на жилищную проблему, а не считать ее неизбежной данностью современного мира. Как сказал еврокомиссар по жилищному строительству Дан Йоргенсен: «Нам нужны города, в которых обычные люди с обычными профессиями — медсестры, учителя, полицейские — смогут жить рядом со своим местом работы. Иметь дом — это не роскошь, это право человека».